Steuern

Massgebende Faktoren für die Besteuerung

Beim privaten Hauskauf sind folgende Faktoren massgebend für die Besteuerung:

Unterhaltskosten
Die Unterhaltskosten sind grundsätzlich definiert als jene Aufwendungen die erforderlich sind, um den Wert der Liegenschaft zu erhalten (so genannte Instandhaltungskosten). Im Gegensatz dazu stehen jene Aufwendungen, die den Wert der Liegenschaft vermehren und nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Beim Bund wie auch bei Kanton und Gemeinde gilt die Regel, dass pauschal 10 % des Eigenmietwertes (20 % bei Liegenschaften die älter als 10 Jahre sind) als Unterhaltskosten abgezogen werden können. Zudem kann in jeder Veranlagungsperiode gewählt werden, ob der Pauschalabzug oder die effektiven Kosten zur Anwendungen kommen sollen.

Hypothekarzinsen und Darlehenszinsen
Die Höhe der Schuldzinsen ist abhängig von der jeweiligen Höhe der Hypothek und allfälliger Darlehen (Eltern, Geschwister usw.) sowie deren Zinssatz. Diese Zinsen können steuerlich abgezogen werden und je nach persönlicher Finanzierungsstruktur das Einkommen erheblich reduzieren.

Vermögenssteuerwert (=Steuerwert)
Die Verordnung über die Steuerschätzung der Grundstücke sieht die Neuschätzung sämtlicher Liegenschaften alle zehn Jahre vor (rollende Schätzung). Damit soll eine Annäherung an den effektiven Verkehrswert erreicht werden. Für dauernd selbstgenutztes Wohneigentum wird steuerlich ein Abzug von 20 % anerkannt.

Eigenmietwert
Der Eigenmietwert ist fiktives Einkommen aus der Nutzung einer selbstbewohnten Liegenschaft. Entscheidend ist die Lage am Wohnungsmarkt, d.h. der momentane Mietzins, der bei der Vermietung an einen Dritten erzielt werden könnte (Marktmiete). Für dauernd selbstgenutztes Wohneigentum kann steuerlich ein Abzug von 40 % bei den Kantons- und Gemeindesteuern und 20 % bei den Bundessteuern geltend gemacht werden.

Steuerliche Behandlung bei BVG-Vorbezügen

Besteuerung ab 1.1.1999

* Kanton Thurgau: Günstigere Besteuerung zum Rentensatz, jedoch mindestens 2 % (verheiratet) oder 2,5% (alleinstehend) x Steuerfuss
* Bund: zu 1/5 des ordentlichen Tarifes


Auswirkungen

* Der Vorbezug wird unmittelbar besteuert.
* Der Vorbezug erhöht den Eigenkapitalanteil für den Hauskauf.
* Der Vorbezug bedingt eine Rückzahlungspflicht bei Verkauf oder Vermietung des Wohneigentums.
* Der Vorbezug führt zu mehr steuerbarem Vermögen und zu einem höheren steuerbaren Einkommen (negativ v.a. für hohe Einkommensschichten).
* Die Leistungen der IV- und Witwenrente vermindern (der Ausfall kann mit einer Versicherungs-Police abgedeckt werden).


Die Alternative: Verpfändung

* Die Bank gewährt dem Versicherten ein Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum. Als Pfand dienen die Pensionskassengelder.
* Der Versicherte bezahlt Darlehenszinsen.
* Die Pensionskassen-Leistungen werden nicht tangiert, ausser eine Pfandverwertung wird notwendig.
* Es erfolgt keine Besteuerung im Zeitpunkt der Verpfändung.
* Die Banken belehnen bis maximal 90 Prozent des verpfändeten Anspruchs.
* Die Darlehenszinsen können in der Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden.

Indirekte Amortisation über Säule 3a

Anstelle von Tilgungszahlungen für die Hypothek (direkte Amortisation) und damit laufend geringeren steuerabzugsfähigen Schuldzinsen leistet der Wohneigentümer Einlagen z.B. in die Säule 3a. Die gesamten Hypothekarschuldzinsen sowie die Einlagezahlungen sind steuerabzugsfähig.